Ada duit berkepuk nak beli rumah cash? Artikel ini bukan untuk anda. Bagi meluluskan permohonan pinjaman perumahan anda, pihak institusi kewangan mempunyai cara kiraan tersendiri yang secara umumnya berdasarkan faktor-faktor di bawah. Kenapa bank buat kira-kira ni? Semua ini untuk menentukan kemampuan untuk peminjam membuat pembayaran balik dan bagi mengawal risiko yang perlu bank tanggung sekiranya peminjam tidak membayar balik pinjaman.Lagi rendah risiko, lagi senang lulus.
Debt Service Ratio (DSR)
DSR atau bahasa Malaysia Nisbah Khidmat Hutang digunakan bagi menunjukkan berapa peratus daripada pendapatan yang digunakan untuk melunaskan bayaran bulanan pinjaman kewangan seseorang, bagi menentukan kadar risiko peminjam.
DSR (%) = (Komitmen / Pendapatan) x 100
Rule of Thumb: Pastikan maksimum DSR adalah dibawah paras 65%
Profil Risiko Individu
Setiap individu yang berhasrat untuk membuat pembiayaan kewangan mempunyai risiko yang berbeza. Antara faktornya adalah skor kredit anda berdasarkan laporan CCRIS yang dikeluarkan oleh pihak BNM. Menentukan samada anda berdisiplin dalam membuat pembayaran balik atau culas. Hutang tertunggak bagi pinjaman lain juga terdapat dalam laporan tersebut.
Faktor lain adalah pekerjaan. Sebagai contoh, pekerja di sektor oil and gas dilabel sebagai berisiko tinggi oleh bank. Pemain Forex sepenuh masa juga dilabel risiko tinggi tambah-tambah dengan ketidak tentuan pasaran ekonomi.
Loan-to-Value (LTV)
LTV atau Margin of Finance adalah maksimum pinjaman yang boleh diberikan kepada anda mengikut beberapa faktor yang ditetapkan sendiri oleh Bank Negara Malaysia (BNM). Kalau anda di kategori LTV 70%, maka anda hanya boleh pinjam 70% daripada nilai hartanah tu.
Di Malaysia, pembeli rumah pertama layak untuk dapat LTV 90% dan untuk pembiayaan rumah ketiga dan seterusnya dihadkan kepada 70%.
Perkara yang ramai tak tahu, margin kelayakan pinjaman anda boleh diturunkan (slash margin) sekiranya bank dapat tahu anda membeli rumah dengan rebat (atau cashback) yang tinggi.
Nilai Pasaran
Harga pasaran tak sama dengan harga yang pemilik letak. Satu-satunya pihak yang boleh menentukan harga pasaran sesebuah hartanah ialah Penilai Perumahan Berdaftar (Registered Valuer). Sebelum bank meluluskan pinjaman anda, bank akan mengupah penilai untuk membuat penilaian ke atas hartanah tersebut. Misal kata nilai pasaran rumah tu adalah di bawah harga jualan, maka anda hanya akan ditawarkan nilai pinjaman tidak melebihi nilai pasaran tadi.
Contoh
Harga Jualan : RM350,000
Pinjaman (LTV 90%) : RM315,000
Nilai Pasaran : RM300,000